WZ-Code Immobilien: die WZ-2025-Codes für Vermieter, Makler, Hausverwaltungen und Bauträger

WZ-Code Immobilien: alle Unterklassen der Abteilung 68

Abteilung 68 bildet in der WZ 2025 allein den Abschnitt M. In der WZ 2008 hieß derselbe Bereich noch Abschnitt L. Eurostat hat die Abschnitte für NACE Rev. 2.1 neu durchbuchstabiert, und die deutsche WZ 2025 übernimmt diese Gliederung. Die Abteilung hat drei Gruppen: 68.1 für Geschäfte mit eigenen Immobilien einschließlich Bauträger, 68.2 für Vermietung und 68.3 für Dienstleistungen im Auftrag Dritter. Innerhalb der Gruppen trennt die fünfte Stelle fast immer Wohnen (…1) von Gewerbe (…2).

Die Titel stammen aus dem amtlichen Verzeichnis des Statistischen Bundesamtes. Die Erläuterungen zu jeder Unterklasse finden Sie in der Liste der WZ-2025-Codes. Dieser Artikel beschreibt die deutsche WZ 2025. Österreich verwendet mit der ÖNACE eine eigene nationale Untergliederung, deren Unterklassen anders aussehen können.

Eigene Immobilien: kaufen, verkaufen, vermieten

Ein Unternehmen mit eigenem Bestand gehört zu 68.1 oder 68.2, je nachdem, womit es sein Geld verdient. Wer Wohnungen oder Häuser ankauft, um sie weiterzuverkaufen, erhält 68.11.1, bei Büro-, Lager- oder Handelsimmobilien 68.11.2. Auch das Aufteilen in Einheiten gehört dazu, solange keine Infrastruktur entsteht. Werden Straßen oder Versorgungsleitungen gebaut, um das Grundstück später zu verkaufen, ist es Erschließung (68.12.1).

Wohnungen vermieten: 68.20.1

Die Vermietung eigener oder geleaster Wohnungen, Häuser und Wohngrundstücke gehört zu 68.20.1. Die Erläuterungen nennen eine klare Grenze: Die Wohnung wird zur längerfristigen Nutzung überlassen, „auf jährlicher Basis oder länger“. Unter diesen Code fallen laut Stichwortverzeichnis auch Wohnungsgenossenschaften und Immobilienfonds, die fondseigene Wohngebäude unmittelbar vermieten. Wer ein Wohnprojekt entwickelt, um die Wohnungen selbst zu vermieten, bleibt ebenfalls hier und wird nicht zum Bauträger.

Gewerbeimmobilien vermieten: 68.20.2

Büros, Läden, Lagerhallen, Einkaufszentren, Rechenzentren und Self-Storage-Anlagen: Wer solche Flächen vermietet oder verpachtet, gehört zu 68.20.2. Ausdrücklich genannt sind auch Coworking-Büros und die Verpachtung von Gaststätten. Dazu kommen einige weniger naheliegende Fälle: die Verpachtung land- und forstwirtschaftlicher Flächen, die Vermietung ganzer Fabriken samt Maschinen und die Vermietung von Dachflächen für Solaranlagen. Die Dachvermietung auf Wohngebäuden bleibt bei 68.20.1.

Projektentwicklung und Bauträger: 68.12

Die größte Verschiebung betrifft Bauträger. In der WZ 2008 standen sie unter 41.10 im Baugewerbe. Mit NACE Rev. 2.1 wurde diese Klasse in die Gruppe 68.1 verschoben. Das Methodenhandbuch von Eurostat nennt diese Verschiebung ausdrücklich. In der WZ 2025 heißt die neue Klasse 68.12 „Erschließung von Grundstücken; Bauträger“:

• 68.12.1 Erschließung von unbebauten Grundstücken, also eigene Flächen aufteilen und mit Straßen oder Leitungen baureif machen, um sie zu verkaufen.
• 68.12.2 Bauträger für Wohngebäude, etwa für Eigentumswohnungen, Reihen- oder Einfamilienhäuser.
• 68.12.3 Bauträger für andere Gebäude und Bauwerke, zum Beispiel Büro-, Logistik- oder Hotelprojekte.

Die Erläuterungen beschreiben den Bauträger als Einheit, die ein eigenes Bauprojekt zum späteren Verkauf entwickelt und dafür Finanzierung und technische Ausführung sicherstellt. Wer das Gebäude selbst errichtet, ohne Projektträger zu sein, gehört zum Bau von Gebäuden (41.00.1, bei Fertigteilbauten 41.00.2). Wer ein Projekt entwickelt, um die Flächen selbst zu vermieten, bleibt bei 68.20.1 oder 68.20.2. Projektmanagement durch Architektur- oder Ingenieurbüros gehört zur Gruppe 71.1, zum Beispiel zu 71.11.1 oder 71.12.1.

Das Gewerberecht zieht die Grenzen anders. § 34c Abs. 1 Nr. 3 der Gewerbeordnung verlangt eine Erlaubnis für Bauträger, die Bauvorhaben im eigenen Namen vorbereiten oder durchführen und dafür Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern oder anderen Nutzungsberechtigten verwenden, und für Baubetreuer, die Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung durchführen. Eine Erlaubnis nach § 34c GewO sagt aber noch nichts darüber, welcher WZ-Code passt.

Makler und Hausverwaltung: 68.31 und 68.32

Gruppe 68.3 umfasst Leistungen für fremde Immobilien gegen Provision, Honorar oder auf Vertragsbasis. Die Klasse 68.31 ist die Vermittlung: Immobilienmakler für Wohnimmobilien erhalten 68.31.1, für Gewerbeimmobilien 68.31.2. Die Erläuterungen stellen klar, dass die Vermittlung auch über digitale Plattformen laufen kann und dass Inseratsdienste für Immobilien dazugehören.

Die Klasse 68.32 umfasst die Verwaltung für Dritte. Unter 68.32.1 fallen Hausverwaltung, Mietverwaltung, Mietinkasso und die Verwaltung von Wohnungen im Miteigentum, also die klassische WEG-Verwaltung. Für Büros, Einkaufszentren und andere Gewerbeobjekte gilt 68.32.2. Dazu zählt auch Facility Management, soweit es um die Verwaltung der Objekte geht.

Neu ist, dass Bewertung, Schätzung, Treuhandtätigkeit und Beratung beim Kauf oder bei der Vermietung jetzt zu 68.32 gehören und nicht mehr zur Vermittlung. Ein Immobiliengutachter für Verkehrswerte erhält also 68.32.1 oder 68.32.2, nicht 68.31. Rechtsberatung gehört nach den Erläuterungen zu 69.10.

Für KYC-Teams wichtig: Immobilienmakler sind nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 Geldwäschegesetz selbst Verpflichtete, und § 1 Abs. 11 GwG definiert sie über die Vermittlung von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen. Für Makler und für Wohnimmobilienverwalter verlangt § 34c Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 4 GewO außerdem eine gewerberechtliche Erlaubnis. Wie Banken Branchencodes in der Kundenprüfung verwenden, beschreibt der Artikel WZ 2025 im KYC.

Abgrenzung zu Bau, Beherbergung und Facility Services

Nicht alles, was mit Gebäuden zu tun hat, gehört in die Abteilung 68. Die Tabelle zeigt die häufigsten Grenzfälle, jeweils belegt durch die Ausschlüsse in den amtlichen Erläuterungen oder durch das Stichwortverzeichnis.

Ferienwohnung oder Mietwohnung

Entscheidend ist die Dauer. 68.20.1 schließt ausdrücklich alle Unterkünfte aus, die für weniger als ein Jahr bereitgestellt werden, und verweist auf Abteilung 55. Ferienwohnungen und Privatzimmer gehören zu 55.20.2, möblierte Wohnungen auf Zeit sowie Wohnheime für Studierende und Berufstätige zu 55.90.0. Boardinghouses führt das Stichwortverzeichnis bei den Hotels unter 55.10.1 bzw. 55.10.2.

Hausverwaltung oder Hausmeisterdienst

Die Hausverwaltung kümmert sich um Verträge, Abrechnung und Eigentümerbeschlüsse. Ein Hausmeisterdienst übernimmt vor Ort eine Kombination aus Reinigung, kleineren Reparaturen, Müllentsorgung und Pförtnerdienst. Das gehört zu 81.10.0. Wer nur reinigt, gehört zu 81.21.0. Beim Begriff „Facility Management“ muss man genau hinsehen: Das Stichwortverzeichnis verteilt ihn auf 68.32.2 (Verwaltung), 71.12.6 (technisch) und 81.10.0 (Facility Services).

Holding, Fonds, Vermögensverwaltung

Eine Objektgesellschaft, die ihr Gebäude selbst vermietet, gehört zu 68.20.1 oder 68.20.2. Die Muttergesellschaft darüber, die nur Anteile hält und nichts managt, ist eine Beteiligungsgesellschaft (64.21.0). Führt sie ihre Töchter aktiv, kommt 70.10 in Frage. Ein Immobilien-Publikumsfonds, der über Objektgesellschaften investiert, steht unter 64.31.0. Das Fondsmanagement selbst ist 66.30.0, wobei dessen Erläuterungen die Verwaltung von Immobilien ausdrücklich an Abteilung 68 zurückverweisen.

Was sich gegenüber der WZ 2008 geändert hat

Die Codes 68.20.1, 68.31.1 und 68.32.1 gibt es in beiden Ausgaben. Ihr Inhalt ist aber nicht mehr ganz derselbe. Wer Bestandsdaten eins zu eins übernimmt, liegt vor allem bei Bauträgern, Wohnungen auf Zeit und der Immobilienbewertung falsch:

Die Tabelle folgt dem amtlichen Umsteigeschlüssel. Bei 41.10 ist die Umstellung eindeutig. Bei 68.20.1 und 68.31 teilt sich der alte Code auf zwei neue Unterklassen auf. Hier entscheidet die tatsächliche Tätigkeit: Mietdauer unter oder über einem Jahr, Vermittlung oder Bewertung. Unser Rat: Übernehmen Sie 68.20.1 bei Anbietern möblierter Wohnungen nicht ungeprüft, sondern fragen Sie nach der üblichen Mietdauer. Weitere Verschiebungen zeigt der Vergleich WZ 2025 vs. WZ 2008.

So bestimmen Sie den Code Ihres Unternehmens

1. Eigen oder fremd? Gehören die Immobilien Ihnen (oder haben Sie sie geleast), landen Sie in 68.1 oder 68.2. Arbeiten Sie für Eigentümer gegen Provision oder Honorar, landen Sie in 68.3.
2. Verkaufen, entwickeln oder vermieten? Handel mit Bestand ist 68.11, ein eigenes Bauprojekt zum Verkauf ist 68.12, Vermietung ist 68.20.
3. Wohnen oder Gewerbe? Die fünfte Stelle trennt Wohnimmobilien (…1) von Gewerbe- und Nichtwohnimmobilien (…2). Bei gemischten Beständen entscheidet der größere Anteil an der Wertschöpfung.
4. Mietdauer prüfen. Unter einem Jahr führt der Weg in die Abteilung 55.

Wer viele Immobilienkunden im Bestand hat, kann das automatisieren. Mit der WZ 2025 API ermitteln Sie den WZ-Code automatisch aus einer Tätigkeitsbeschreibung, auch im Batch. Die manuelle Suche erklärt der Artikel WZ-Code ermitteln, den Gesamtzusammenhang finden Sie unter WZ 2025 im Überblick.

Häufige Fragen zum WZ-Code für Immobilien

Welchen WZ-Code hat eine Immobilienfirma?

Das hängt von der Tätigkeit ab. Wer eigene Wohnungen vermietet, erhält 68.20.1, wer Büros oder Läden vermietet, 68.20.2. Makler gehören zu 68.31.1 bzw. 68.31.2, Hausverwaltungen zu 68.32.1 bzw. 68.32.2, Bauträger zu 68.12.2 oder 68.12.3. Alle diese Codes liegen in Abschnitt M, Abteilung 68 der WZ 2025.

Welcher WZ-Code gilt für die Vermietung von Wohnungen?

Vermieten Sie eigene oder geleaste Wohnungen für mindestens ein Jahr, gilt 68.20.1. Bei Mietdauern unter einem Jahr, etwa bei möblierten Apartments auf Zeit, verweisen die Erläuterungen auf Abteilung 55: Ferienwohnungen gehören zu 55.20.2, sonstige kurzfristige Unterkünfte zu 55.90.0.

Hat ein Bauträger in der WZ 2025 einen anderen Code als früher?

Ja. In der WZ 2008 stand der Bauträger im Baugewerbe unter 41.10. In der WZ 2025 gehört er zum Grundstücks- und Wohnungswesen: 68.12.2 für Wohngebäude, 68.12.3 für andere Gebäude und Bauwerke. Die Erschließung von Bauland wechselte von 41.10.1 nach 68.12.1.

Welchen WZ-Code hat eine WEG-Verwaltung?

Die Verwaltung von Wohnungen im Miteigentum für Dritte gehört zu 68.32.1 „Verwaltung von Wohngrundstücken, Wohngebäuden und Wohnungen für Dritte“. Das Stichwortverzeichnis ordnet dort auch die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Hausmeisterdienste sind dagegen 81.10.0.

Wo steht die Immobilienbewertung in der WZ 2025?

Bewertung und Schätzung von Immobilien gehören in der WZ 2025 zur Verwaltung: 68.32.1 für Wohnimmobilien, 68.32.2 für Gewerbeimmobilien. In der WZ 2008 war das Teil der Vermittlung (68.31). Baufachliche Gutachter, die Bauschäden begutachten, gehören dagegen zu 71.12.6.